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南昌房贷“还老贷新”划算吗? 银行人员称不一定划算

发布时间:2014-10-29 10:58:30 关注度:   来源:抚州城市通

28日下午,南昌市住房保障和房产管理局内,一楼各家驻点银行柜台前,没有一位工作人员闲着;二楼注销抵押柜台前,7位市民正在排队办理手续,等候区没有空位置;三楼公积金注销抵押柜台上,三摞54个盒子的材料正在等待整理……工作人员告诉记者,这些市民中有相当一部分人是来提前还贷的——以往这些柜台并没有这么热闹。

   首套房贷结清再贷算首套,首付最低仅三成。楼市限购限贷松绑,让许多有改善住房需求的市民兴奋不已。记者采访中了解到,近期南昌提前还贷的市民明显增加。不过,银行人员提醒,为了享受首套房贷政策而“还老贷新”不一定划算,是否提前还房贷应视情况而定。

   楼市限购限贷松绑,让许多市民兴奋不已,纷纷想提前还贷以达到购买二套房的资格。因为提前还贷的市民明显增加,银行柜台没有一个工作人员闲着。

   提前还贷有多疯狂?

   南昌市住房保障和房产管理局最近如此热闹,与市民提前还贷分不开。因为,不管是公积金贷款还是商业贷款,提前还贷之后都需在这里进行注销抵押登记。

   而除了南昌市住房保障和房产管理局,各银行的信贷工作人员近期也比较忙。“我已经有一套房子了,想再买一套一楼或者二楼的小户型给老人居住。听说房贷新政已经实施了,赶紧来银行问问,希望提前还完贷款再买房子——就按首套买了。”近日,记者在某银行省府大院支行采访时,银行工作人员小龚正在接待市民陈先生。小龚告诉记者,房贷放松的细则落地以来,每天都有电话和现场咨询提前还贷的客户,曾有一个上午办了5笔业务,以往这样的现象一般出现在年底——据介绍,本月有30余位客户提出了申请或已办理,往年11月、12月也就这个数量。

   “最近申请提前还贷的客户确实大幅增加。”多家银行的信贷部负责人也说,但具体的数量还需等待月底汇总后统计。除了提前还贷的客户,还有已经做了贷款申请的客户希望能延迟审批贷款,这样等新政策实施以后就可以按首套房享受新政策的优惠。

   哪些人来提前还贷?

   首改族

   房贷新政的出台,为何会刺激这么多购房者提前还贷呢?其实,除了小部分像陈先生一样想为老人购买一个住所之外,另有大部分市民是计划改善自己的居住环境。

   “我们家有一套60多平方米的房子,和父母同住,但现在孩子长大了需要一个独立的空间,前两年就打算换套大房子,但第二次置业买房首付至少需要六七成,我家还没有攒到这么多钱。现在只要把现在这套房的贷款还清,三成首付就可以买二套房,可以试一试。”市民黄女士的说法,代表着大部分目前提前还贷者的心声。

   记者在采访中了解到,限贷松绑影响最大的就是改善性购房者,特别是已有一套房却未还清贷款的“首改族”。仅从首付款来看,像黄女士这样首套房的贷款剩余不到6万元,而她手头有40余万元的积蓄,打算再买套120万元左右的三居室,按之前的限贷政策二套房要首付七成,需84万元,所以买不成。而现在,黄女士只要还掉首套房贷的6万元,再买房只要首付三成,正好钱够用。

   目前,提前还贷的客户大多集中在35~45岁之间,多数是当初资金紧张、首套房户型较小,但经过多年的积蓄,加上孩子慢慢长大,需要一个大一些的户型。在当下的房贷新政的刺激下,加速了他们的换房步伐。

   受约族

   采访中,记者还接触到一批受政策约束的市民,他们也在近期加入了提前还贷的队伍中。

   “终于有了新政策,否则真不知道该怎么办。”在红谷中大道某银行的柜台,罗先生夫妇拿着一大堆资料,正在咨询提前还贷事宜。罗先生告诉记者,他家除了目前居住的一套住房之外,2012年贷款购买了一套洋房,购买时销售人员称可赠送30平方米的露台(没有写进合同),可到收房时却发现赠送的面积只有10平方米左右,于是要求退房。多次协商之后,开发商同意换一套有30平方米露台的房产。但问题在于,政策是认房又认贷,更换之后那套房产银行不再放贷,所以一直拖着没法换房。

   按照新的政策,罗先生准备借钱将这套贷款的房产还清之后“还”给开发商,再另选一套心仪的房产,开发商同意补部分利息损失。

   多家银行的工作人员告诉记者,目前提前还贷的客户中,有小部分人像罗先生这样受着之前“认房又认贷”的约束,新政出台给他们“松了绑”。

   “还老贷新”真的划算吗?

   采访中,银行、房产商、二手房中介的工作人员都向记者透露一个信号——年底前应该还会有一大批市民提前还贷。那么,提前还贷然后再去贷款是否划算呢?“在银根紧缩的情况下,没有结清前一套房产的贷款不可能给第二套房产放款,但目前只要具备还款能力部分银行默许两套房产同时贷款。”小龚告诉记者,市民计划购买第二套改善性住房,不一定要急着还清前面一套房产的贷款。

   “虽然‘还老贷新’需要准备的现金为少了,但今后利息要多支付,其中还不包括提前还贷可能产生的违约费用。”小龚说,提前还款并不划算。

   不提前还贷

   小龚给记者举例:市民吴先生2009年买了第一套房子,当时向银行申请了40万元的按揭贷款,利率享受七折优惠,为4.16%,共贷款20年,使用的是每月等额本息还款方式,目前未还本金还剩33万元左右。

   假设吴先生第二套房的总价是100万元。如不提前还款,按二套房政策购买,首付七成、利率为基准1.2倍、20年,那么首付需要70万元,贷款30万元,20年共需支付利息约29.6万元。此外,仍需支付首套房14年多的利息11.5万元左右,故需一次性支付现金70万元,以后支付利息41.1万元(即第二套的29.6万元+第一套的11.5万元)。 每月还款情况为:第一套每月2458元+第二套2483=4941元。

   提前还贷

   如果是提前还清贷款余额,再购房按首套认定,需首付三成,按照目前银行政策房贷利率为基准,贷款20年,利率为6.55%。吴先生需要还贷款33万元,购买新房需要首付款30万元,之后要支付利息55.7万元。故吴先生需一次性支付现金63万元(33万元+30万元),以后支付利息55.7万元。

   每月还款情况为:第二套房子每月还款5240元。

  提醒

   提前还贷可能会被收取违约金

   “如果购房者资金较为紧张,考虑更多的是减少首付支出,那么提前还贷是可以的。”小龚说,像吴先生那样以前首套房的利率是按照七折计算的,且贷款按揭已有多年,减轻贷款也许还不如直接按二套房购买划算。

   打算提前还款的市民还应注意,部分银行在贷款合同中规定,提前还贷有一定的时间限制,如省内有银行规定,贷款不满一年不能提前还款,提前还款的金额不能少于每月还款额的6倍,当年有过部分提前还款就不能再次提前还款。另外,多家银行提前还款可能需要支付一定的违约金,一般收取提前还款金额的1%~5%或月供的3倍。

   ■信息日报记者黄培红文/图


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